进入新世纪以来，我国大中城市房价持续上涨，2007年底大城市住宅价格大多数都涨到2000年的2—3倍。受金融与经济危机影响，2008年房价小幅下跌，但2009年房价展开新一轮上攻，不仅回补了2008年下跌幅度，而且再创历史新高。

    2010年1月7日，国务院针对房价上涨过快问题，出台了“国十一条”。这次的房地产调控政策不只强调抑制“投机性”购房需求，而且强调抑制“投资性”购房需求。这是一个重要的政策信号，有深远意义。

    2005年的“国八条”、2006年的“国六条”等抑制房价政策，以及2008年底有些地方政府实施的“救市”政策有一个共同特点，那就是：涨得多了，就试图抑制涨幅；跌得多了，就试图抑制跌幅。建设部和其他政府部门的官员也曾经说过，房地产调控的目标是“既要防止房价过高过快上涨，也要防止过快过猛下降”。但是，这一目标违背了投资品价格规律，与住房作为“投资品”的根本特征相背离，所以效果不明显。

    投资品是指购买后不需要追加新的使用价值，也不需要附加新价值，即可择机出售获利（也可能亏损）的商品。我在一篇学术论文中已经证明了 “投资品无均衡价格定律”，即“涨过头、跌过头”是投资品的根本属性。股票、期货、金融衍生品是纯投资品，住房既有使用品功能，也有投资品功能，是复合投资品。只要住房的投资品属性不被剥离，“涨过头、跌过头”就永远是房价运行的基本规律。住房市场的投资者为了追求盈利或减少亏损，会根据刚性供需态势进行“追涨杀跌”。

    我国前十几年和未来几年，年轻人结婚购房、改善型购房等刚性需求持续增长，加之房地产商大量囤地待涨，整体上处于刚性需求大于刚性供给的阶段，在投资者“追涨”行为推动下，住房价格总体上处于“涨过头”阶段。

    据测算，大约从2015年起，结婚购房需求将增长到顶峰并逐年下降。大约在2034年，结婚购房需求下降到谷底，比最高峰2015年下降40%左右。此后，计划生育导致的三代人“四、二、一”住房持有结构将使祖辈、父辈去世后，家庭住房明显过剩，待出售住房会大量涌现。到那时，刚性供需结构将逆转，在投资者“杀跌”行为推动下，住房价格将会进入“跌过头”阶段。

    既然住房的投资品属性决定了房价既会涨过头，也会跌过头，那么，政府是否应该放弃对住房价格的调控呢？答案是：坚决不能。这主要是由中国的特殊国情决定的。中国的人均耕地面积极其少，要严防死守18亿亩耕地的红线，这使得建设住房所用土地供给难以大量增加。另一方面，2015年以前，结婚购房需求仍在上升，未来几年中国还处于城市化过程中，住房刚性需求量很大。土地供给受限和刚性需求增长两方面决定了房价仍有上涨动力，再加上住房投资品属性，当前仍处于“涨过头”周期内。即使在政策抑制下，近期有短暂下跌，在整体上进入“跌过头”周期之前，房价还会回补跌幅，恢复“涨过头”现象。

    住房价格必须调控，那么应该如何调控呢？正确的思路和目标应该是：削弱或剥离住房的投资价值。

    房地产开发过程当然要有投资价值，商用房产有投资价值也没关系，需要削弱或剥离的只是住房的投资价值，也就是说，要保留和强化住房的消费品特征，剥离住房的投资品属性，使住房对购买者不具有投资增值功能，这是新时期房地产调控的必然趋势。

    住房的投资品属性被剥离、投资价值被削弱以后，购房者无法通过买房来增值获利，住房的投资、投机需求将不复存在，人们也不会买房后空关着等待升值，更不会有炒房团。住房价格即使有涨跌，也只是作为消费品的正常涨跌，而不会出现作为投资品的“涨过头、跌过头”现象。

    （上海大学危机与问题管理研究中心主任 孙继伟）